Jak odrolnić działkę?

Aby wybudować dom lub postawić inny budynek, nie wystarczy jakakolwiek nieruchomość gruntowa. Działka musi być zakwalifikowana jako budowlana, a tego typu terenów brakuje szczególnie w dużych miastach. O parcele pod budowę dużo łatwiej na terenach wiejskich. Nieruchomości nadające się pod budowę w takich lokalizacjach są oczywiście tańsze. Na cenę gruntu wpływa też jego charakter i właśnie dlatego wielu inwestorów kupuje parcele rolne i stara się zmienić ich status tak, by nadawały się pod zabudowę. Przyjrzyjmy się tej procedurze.

Odrolnienie działki - co to takiego?

Zmiana charakteru gruntu bywa procesem czasochłonnym i ryzykownym. Odbywa się zawsze w dwóch etapach. Po pierwsze, trzeba zmienić przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Po drugie, wyłączyć parcelę z produkcji rolnej. Właśnie dlatego w całym procesie tak ważny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o który należy zapytać w lokalnym urzędzie gminy. Warto wiedzieć, że niewielkie miejscowości nie zawsze są objęte tego typu dokumentacją. Źródłem rzetelnych informacji zawsze będą jednak miejscowe władze samorządowe. Jeśli w planie nasza działka widnieje jako rolna, musimy złożyć wniosek o przekształcenie.

Samo złożenie wniosku nie gwarantuje oczywiście sukcesu. Prócz tego na odpowiedź możemy długo czekać. Na decyzję urzędników wpływają warunki na działce oraz typ występujących na niej gruntów. Im bardziej żyzna gleba, tym niższe szanse na zgodę na zabudowę. Z dużym ryzykiem muszą liczyć się też inwestorzy posiadający grunt w bezpośrednim sąsiedztwie innych pól. Plany zagospodarowania przestrzennego dążą do ujednolicenia charakteru gruntów i nie są skłonne do dzielenia ich prywatną zabudową. Co ważne, niektórych działek nie da się odrolnić. Mowa tu o najżyźniejszych terenach lub parcelach o przeznaczeniu rolniczym, pozostających w rękach samorządów.

Co obejmuje odrolnienie?

Proces zmiany charakteru działki jest czasochłonny. Jednak nie można kłaść tego na karb opieszałości urzędników. Po złożeniu wniosku przez właściciela rozpoczyna się cała procedura. W trakcie powstaje analiza zmian oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dopiero te dokumenty pozwalają na zmianę miejscowego planu. Warto podkreślić, że, decydując się na zakup działki rolnej, nie mamy praktycznie wpływu na czas i przebieg procesu odrolnienia.

Jeśli naszej parceli nie objęto planem zagospodarowania, to aby rozpocząć inwestycję, musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero potem możemy składać wniosek o odrolnienie. Decyzję w pierwszym etapie podejmuje miejscowy wójt lub burmistrz. Wspominaliśmy już o warunkach, które mogą utrudnić odrolnienie. Warto więc powiedzieć, co je ułatwi. O realnej szansie na zabudowę mogą myśleć właściciele parceli z dostępem do drogi lub działki sąsiadującej z podobną nieruchomością mieszkalną. Dokładną lokalizację działki bez problemu sprawdzimy na portalach z ogłoszeniami nieruchomości - np. tu można sprawdzić działki na sprzedaż w województwie Podkarpackim.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Aby wyłączyć parcelę ze spisu gruntów rolnych, potrzebna jest decyzja starostwa powiatowego. Do tego urzędu składamy też wszystkie niezbędne opłaty związane z procesem odrolnienia. Ich wysokość zależy między innymi od klasy gruntu i powierzchni działki. Dodatkowo wiąże się to ze stałą opłatą roczną w wysokości 10% wyliczonej kwoty. Koszt ten ponosimy raz w roku właśnie za wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Jeśli wyłączenie jest stałe, taksę tę musimy płacić przez 10 lat. Jeśli czasowe, to tylko przez okres wyłączenia.

Jeśli nasza działka jest nieruchomością rolną ze słabą klasą gruntu, to wniosek o wyłączenie z produkcji nie jest niezbędny. Wszystko zależy od indywidualnego przypadku. Na przykład parcele ze stawami rybnymi czy zbiornikami do melioracji nawet przy słabej glebie trudno odrolnić. Zmiana charakteru działki jest też łatwiejsza, gdy mamy do czynienia z małymi parcelami. Nie trzeba płacić za odrolnienie gruntu na cele mieszkaniowe do 0,5 ha.